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住宅建築の税金等について教えてください。 /素人 (07/09/10(Mon) 10:03) #10
`└` Re[1]: 住宅建築の税金等について教えて�.. /独ターＫ (07/09/19(Wed) 04:03) #11
`└` Re[2]: 住宅建築の税金等について教えて�.. /素人 (07/09/21(Fri) 09:12) #12
`└` Re[3]: 住宅建築の税金等について教えて�.. /独ターＫ (07/09/21(Fri) 11:49) #13
`└` Re[4]: 住宅建築の税金等について教えて�.. /なのだ (08/09/30(Tue) 23:10) #94

親記事　/ ▼[ 11 ]

■10 / 親階層)

　住宅建築の税金等について教えてください。

□投稿者/ 素人 (1回)-(2007/09/10(Mon) 10:03:58)

重量鉄骨にて2階建ての住宅を建築するにあたり　質問させていただきます。

「2階建て」と　いっても1階は駐車場にしてﾌﾙｵ-ﾌﾟﾝ(壁無)にし　2階に住居ｽﾍﾟ-ｽを

取りたいのですが　この場合の　建築時又は建築後に支払う(支払っていく)税金

は　平屋建てにした場合と　誤差は生じるのですか?　　

住宅建築の手順を　教えて頂けませんか?

　唐突な質問ですいません。宜しくお願いします。

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■11 / 1階層)

　Re[1]: 住宅建築の税金等について教えてください。

□投稿者/ 独ターＫ (1回)-(2007/09/19(Wed) 04:03:38)

素人さん、こんばんは
返事が遅くなってごめんなさい

> 「2階建て」と　いっても1階は駐車場にしてﾌﾙｵ-ﾌﾟﾝ(壁無)にし　2階に住居ｽﾍﾟ-ｽを
>
> 取りたいのですが　この場合の　建築時又は建築後に支払う(支払っていく)税金
>
> は　平屋建てにした場合と　誤差は生じるのですか?　　

1階部分の車庫は当然不動産取得税の対象になります。
また、1階部分の車庫が住宅の付属車庫なのか貸し車庫なのかによっても、課税評価価格の違いが出ると思います。
２階部分の住宅は面積により不動産取得税及び都市計画税、固定資産税共に課税額が減免されることが有りますが、貸し車庫の場合は減免処置はなかったと思います。
その車庫の取り扱いは、設計の状態で判断されると思います。
私の回答は当てになりませんし自治体によって違いがありますので、詳しくは課税課にお尋ね下さい。

> 住宅建築の手順を　教えて頂けませんか?

手順とは何をお知りたいのでしょうか？
資金繰りから設計・施工及び完成引き渡しまでの工程のことでしょうか？

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■12 / 2階層)

　Re[2]: 住宅建築の税金等について教えてください。

□投稿者/ 素人 (2回)-(2007/09/21(Fri) 09:12:06)

独ﾀ-Kさん　鄭重な回答　有難うございます。
税金については　課税課に直接聞いてみます。
住宅建築の手順についてですが　おっしゃる通り　お金の段取り→設計→施工→引渡し　と　なると思いますが　設計図が無ければ予算も組めないのではないですか?
まず設計なのですかね－。
ところでテレビで　「自分で家を建てた」と　聞くことがありますが　設計士さんに設計図と確認申請をお願いして　施工は自分でするのは　可能なのですか?
唐突な　又　漠然とした質問ですいません。宜しくお願いします。

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■13 / 3階層)

　Re[3]: 住宅建築の税金等について教えてください。

□投稿者/ 独ターＫ (2回)-(2007/09/21(Fri) 11:49:50)

2007/09/22(Sat) 00:16:59 編集(投稿者)

素人さん、こんにちは

> 住宅建築の手順についてですが　おっしゃる通り　お金の段取り→設計→施工→引渡し　と　なると思いますが　設計図が無ければ予算も組めないのではないですか?
> まず設計なのですかね－。

まず、住宅会社に勤務していた頃のお話しをします。
今は亡き３５支店があった頃の○○住宅です。
今から３０年以上昔々のお話しで、現在この会社はなくなっているようです（同名の会社がありますが関係ないようです）。

営業社員がお客さんと出会い（出会いの瞬間は色々あると思います）ます。
お客さんがこの会社に託そうと決意して申込金を支払います。
予定工事額の１０％でした．．．．確かそう記憶しています。
もし、工事依頼がなく申し込みを破棄した場合は、半額だけ返金と言うことになっていました。

申込書とお金が入金されると私達設計部へ設計依頼書が回ってきて、係長が担当者を決定し、営業社員の手配で打ち合わせが始まります。

設計打ち合わせを繰り返し、設計図書（この場合平面、立面、各伏図、矩計図図、仕上げ表など４枚）を作成し、工事部へ見積書の作成を依頼します。
この当時の組織は、工事部というのは名ばかりで、地元の建設会社と専属契約を結んだ会社のことです。
その工事部で住宅会社の利益を加味した見積書が作成され、工事部の担当者と共にお客様に金額の提示を行っていました。
当然、見積書の内容は読めても金額の正当性の理解は出来ません。
そこでお客さんから、予算が合わないと言われても金額をいじることができるのは工事部の担当者だけでした。

運良く、予算が合えば契約となって、工程表の作成引き渡し時期が決定されます。

資金繰りは概略予算で金融機関と折衝して内諾を頂いています。
当時は金融引き締めがきつく、住宅ローンでさえなかなかくめない時代でしたが、現在はとても組みやすく成っており、銀行に行けば収入証明書がしっかりしていればほとんど可能と考えて良いでしょう。
現在の住宅金融公庫の仕組みも変わってきましたが、当時は簡単には資金繰りができなかったと記憶しています。

私はこの会社の流れが普通と思っていたら、社外ではかなり違っていたのにビックリしました。
会社を辞め、別の会社に入ったとき、お客さんが申し込みもしていないのに、勝手にプランを作って、押し売り状態。
しかも、自分たちだけでなく、住宅会社、プレハブ会社入り乱れ５～６社ほどが我先にと群がっている現状を見て、○○住宅の営業社員は素晴らしい人達だったんだと知りました。

住宅会社やプレハブ会社、地元工務店などに相談すると、先に設計料を要求されるまでもなく、プランを作ってくれて予算まで出してくれます。
金融機関も紹介してくれて、折衝さえしてくれます。
私の事務所で２年前に完成したお客さんは、住宅会社から完成予想図のコンピューターグラフィックまで貰っておられました。
ま！現在この位できなければ、仕事は取れないと言うのが現状でしょう。

設計プランに関しては色んなアイデアの中で沢山提案されて、楽しい反面、どうしたらよいのか分からなくなることもあるでしょう。
最初は只でしてくれているので、それほど真剣みはなく、「当社で契約してくれるのかなぁ～？」と疑心暗鬼の中での打ち合わせですから、アイデアを全て出し切ってくれると考えるのは一寸甘いと思います。

工事予算書もお金を払うことなく、出してくれるでしょう。
細かな内容の見積書の提出もあれば、坪いくらと言ったような予算提出の業者もあります。
しかし、どんな詳細な見積書でも予算精査となると個人の方が複数社の見積書を見ても、理解することは出来ず何が良くて、何が悪いと言うことの判断はできないと言って良いでしょう。

それでは誰に相談するのかとなりますが、工事金額と利害関係にない又は利害関係が少ないコンサル会社に相談することが良いかもしれません。
当然有料です。
コンサル会社とは抽象的な表現ですが、設計事務所もその中にはいるでしょう。
最近は、住宅設計・施工・資金繰りの相談・アドバイス・管理などを請け負ってくれる会社もあるようです。
身近なところでは設計事務所と言うことになるでしょう。

但し、コンサル会社、設計事務所の場合は設計料、監理料など工事費とは別にお金を支払うことになります。
設計管理用はどのくらいになるかというと、工事費の１０％～１５％くらい。
３０００万円の住宅でしたら、３００万円から４５０万円くらい掛かるでしょう。
ネットで調べると、１００万円～というのもあったように記憶しています。
設計料は高いという認識が有ることは知っていますが、私としては上記に書いた金額は安すぎて、商売としては面白くありません。
では何故するかというと、楽しいだけの理由です。

住宅会社の場合設計部があり、こんなに高く記載されてはいないと思います。
それは、見積書に一緒に記載されているから、安い設計監理料が高いのか安いのかの判断は、数字のマジックですから素人の方に正確に判断することは出来ません。

地元工務店の場合、設計士がいても結構設計は外注というのが多く、確認申請に必要な程度の図面（２枚から５枚くらい）で済ませますので、１０万円から３０万円くらいですんでいるようです。
この時、建て主に紹介された設計事務所は工務店の代理であって、設計事務所にとって建て主はお客さんではありませんから、法律的に建て主の代理人と言っても現実は違うと言うことを理解してください。

但し、設計事務所と設計委託契約を結ぶより金額は安いです。
１０分の１くらいですむでしょう。
これを安いか高いかと判断するのも大変でしょうが、これが現実です。

某住宅会社の場合、地元設計事務所との間で、打ち合わせ設計図作成（約２０枚くらい）から確認申請完了検査申請までを１件当たり５０万円で委託契約を結んでいるところも有りました。
この場合雑用的なことは住宅会社の営業担当が行います。
その設計事務所は住宅会社の代理ですから、建て主の側に立った設計監理は出来ないと言うことをご理解下さい。
その場合の設計事務所にとってのお客さんは、住宅会社であって、建て主ではないと言うことです。
ですから、設計事務所としては住宅会社の不利になる話は避けることになります。
ましてや、元請け（設計の仕事をくれる住宅会社）から、不当な要求をされても、断ることも難しくなります。

建て主は一見の客であり、毎月仕事を頂ける住宅会社がお得意様と言うことになることを理解してください。

この様な仕組みの結果、姉歯事件後、一建設の木造住宅の設計を請け負った設計士が処分を受けることになってしまいました。
免許取り消しの方は、一寸可愛そうな気もしますが．．．．。

http://seoparts.com/news/entry/20070330-00000401-yom-soci.html

http://const.blog.shinobi.jp/Entry/45/

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q2/537283/

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070314_2_.html

一番難しいのは建て主自身の家を設計して貰えるかどうかです。
予算のことを何も言わなければ真剣にしてくれるかというと、そうでもないです。
企業としては「一日も早くプランを決めて契約をしてお金が欲しい！速く完成してお金が欲しい。そうしないと今月支払が出来ない！」これが本音です。
これは、住宅会社であっても、設計事務所であっても、多くがそうであると考えた方が良いでしょう。
「もう、いくら考えてもこれ以上のプランは出来ません。考えすぎておかしくなりますよ。後は私に任せてください！」などと催促する会社、設計者は建て主の真剣さを胡散臭く考えていると思っても良いでしょう。

設計図が出来て、見積書が提出されてからはもっと大変です。
設計料を節約できたと喜んでいても、見方になっていくれる設計士がいなかったら、建て主を煙に巻くのは、プロにしてみたら赤子の手をひねるようなものですから、かなりの根気と努力が必要になってきます。
ほとんどの人が、根負けして諦める事になるでしょう。
諦めたことが悪いと言うことでは有りません。

工事が始まり、不審なことに気が付いても、的確にアドバイスをしてくれる人は誰でしょうか？
それも考えておく必要があります。
住宅会社や工務店を信頼したのであれば、信頼し続けることでしょうが、どうしても納得いかないときは、お金を払って設計事務所若しくは他の会社に相談しましょう。

> ところでテレビで　「自分で家を建てた」と　聞くことがありますが　設計士さんに
> 設計図と確認申請をお願いして　施工は自分でするのは　可能なのですか?

それを、受けてくれる事務所は探せば有ります。
どんな町にも一軒くらいは有るはずです。
なければ隣の町に、その隣の町にいるはずです。
但し、１００㎡までです。
１００㎡を超えると木造建築士、１級、２級建築士の設計・管理が必要になります。
つまり、確認申請だけではなく、監理も依頼しなければ工事を行うことは出来ません。
１００㎡以下であれば、設計も自分でして、確認申請も自分で出して、工事をすることも出来ます。
設計図書は綺麗に書かなくても必要事項が書かれていれば、受け付けて確認をおろしてくれます。
もちろん簡単に作成することは出来ませんが、その気になって勉強すればフリーＣＡＤもありますので可能です。
印刷もＡ４タイプでも構いませんので、中古で5000円ほどのプリンターで出来ます。
チャレンジしては如何でしょうか？
その場合申請料は１万円前後ですみます。

思いつくまま書きました。
分からない部分他に知りたいことがありましたら、具体的に書いてください。

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■94 / 4階層)

　Re[4]: 住宅建築の税金等について教えてください。

□投稿者/ なのだ (2回)-(2008/09/30(Tue) 23:10:54)

素人さんは鉄骨２階建てをご自身で建築しようとされているのですか？
まったくの素人であればちょっと無理だと思います。
木造の場合でも確認申請が必要な場合だと大工さん以外が直営でとなると完了検査も厳しく見られるので検査済みがうけられるかどうか。
都市計画区域外の４号建築物なら工事届けだけなので可能だと思いますが。
ちなみに設計の場合は建築士以外の設計になるので４号建築物でも確認の特例が受けられないのでかなりの知識が必要になりますよ。

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