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Nomal 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /harukikku (14/09/18(Thu) 07:48) #9422
├Nomal Re[1]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /kubo (14/09/18(Thu) 21:10) #9423
│└Nomal Re[2]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /harukikku (14/09/19(Fri) 11:58) #9424
│  └Nomal Re[3]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /harukikku (14/09/25(Thu) 15:13) #9425
│    └Nomal Re[4]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /m.d. (14/09/25(Thu) 19:30) #9426
│      └Nomal Re[5]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /harukikku (14/09/25(Thu) 23:48) #9427
│        ├Nomal Re[6]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /ura (14/09/26(Fri) 15:53) #9428
│        ├Nomal Re[6]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /kubo (14/09/26(Fri) 22:35) #9430
│        │└Nomal Re[7]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /kubo (14/09/26(Fri) 23:40) #9431
│        │  └Nomal Re[8]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /harukikku (14/09/27(Sat) 00:48) #9433
│        │    └Nomal Re[9]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /m.d. (14/09/29(Mon) 18:17) #9434
│        │      └Nomal Re[10]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /harukikku (14/09/29(Mon) 23:02) #9435
│        │        └Nomal Re[11]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /m.d. (14/09/30(Tue) 00:55) #9436
│        └Nomal Re[6]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /harukikku (14/09/27(Sat) 00:43) #9432
│          └Nomal Re[7]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /MT_ (14/10/01(Wed) 00:19) #9437
└Nomal Re[1]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /harukikku (14/10/10(Fri) 06:48) #9438
  └Nomal Re[2]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅 /m.d. (15/10/16(Fri) 22:02) #9495


親記事　/ ▼[ 9423 ] ▼[ 9438 ]
■9422 / 親階層) 　第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ harukikku (1回)-(2014/09/18(Thu) 07:48:09)
    はじめて利用します。至らない点がありましたら、ご勘弁を。

    第二種低層住居専用地域にて、１F食堂120㎡　２F住居120㎡　の新築を検討しています。
    兼用住宅とみなされた場合、令130の3の内容（とくに50㎡以下）を適用しなければいけないのでしょうか？
    二種低層であれば150㎡以内の食堂はＯＫなんでしょうが、二階に住居を併せては建てれませんか？
    （ちなみに確認申請時に１号建築として出すつもりです。）

    建築可能な場合は法的根拠、文章がございましたら助かります。
    宜しくお願いします。
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▲[ 9422 ] / ▼[ 9424 ]
■9423 / 1階層) 　Re[1]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ kubo (1023回)-(2014/09/18(Thu) 21:10:19)
    2014/09/18(Thu) 21:59:10 編集(投稿者)

    第二種低層住居専用地域の規制に、第一種低層住居専用地域の規制も含むとしたとき、
    第一種より緩い規制が第二種にあるなら、第二種のみ考慮すればよいのでは。

    別表第2（い）二　の規制は、本来食堂等は低層の住居専用を最も追求する地域にそぐわないが、
    こぢんまりとした（50㎡以下等）食堂等を住居に併設して自営業みたいなものを営むのは、
    そんなに住居専用ということを乱すものとは思えないという趣旨でしょうから
    （つまり食堂等の規模や形態の規制であって、住居部分の規制ではないということです）

    第一種より規制が緩い第二種に、150㎡以下の食堂（の部分）が許されるのなら、食堂に住居が
    併設していようがいまいが、関係ないでしょう。あくまでも住居中心の地域ですから。

    根拠の法文としては、別表第2（ろ）二　の記述に住居との兼ね合いで規制される文章がないことです。
    書かれてない以上、住居を併設しようがしまいが、それは規制の対象ではないということです。
[ 親 9422 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/

▲[ 9423 ] / ▼[ 9425 ]
■9424 / 2階層) 　Re[2]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ harukikku (2回)-(2014/09/19(Fri) 11:58:11)
    kuboさん有難うございます。

    デスよね！「店舗単体であってもみとめるよ」っていう規定であって、「店舗単体でないと認めない」というのは、住居系用途地域ではおかしいですものね．．．

    某県担当者の返答が不可だった（地区計画等は無い）ので悩みました。
    行政担当者の勘違いであって欲しいと思います。再度掛け合ってこようと思います。

[ 親 9422 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/

▲[ 9424 ] / ▼[ 9426 ]
■9425 / 3階層) 　Re[3]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ harukikku (3回)-(2014/09/25(Thu) 15:13:15)
    > 某県担当者の返答が不可だった（地区計画等は無い）ので悩みました。
    > 行政担当者の勘違いであって欲しいと思います。再度掛け合ってこようと思います。

    掛け合った結果、前回同様「不可」との回答が返ってきました。その担当者（所轄の県土木事務所の建築班）も上部（県建築宅地課）に確認した結果で、

    「法根拠は別表２に書いてないから。どこを読めばそのように（150㎡以下店舗に住宅併用が可）読めるのか？」との返事。

    事前に当方も念の為、自分の事務所所在地の市役所（今回の予定地所轄ではない）に出向いて相談していましたが、そちらでは「建築可能」の答えを頂いてました。

    納得ができないので、その県建築宅地課に行って話してこようと思います。
    そのうえで確認なのですが、

    「同様に第一種中高層でも５０㎡を超える併用住宅は建てられないのか？　又、第一種低層住居で診療所との併用住宅は建てらないという解釈なのか？」

    皆様のご意見を頂けますようお願いします。


[ 親 9422 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/

▲[ 9425 ] / ▼[ 9427 ]
■9426 / 4階層) 　Re[4]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ m.d. (14回)-(2014/09/25(Thu) 19:30:08)
    単体で建てられるものが住宅と兼用にすることで逆に建てられなくなる
    それは普通におかしいと思いますねー…
    法別表第2(い)第二号、令第130条の3の兼用住宅はいわば一低層に小規模な事務所、店舗等を建てるための緩和規定であって、この規定に引きずられてもっと緩い地域の兼用住宅が制限されるなんて相当に違和感があります。

    この理屈でいうと、仰る通り一中高に建てられないんじゃないですか？事務所、店舗等が50平方メートルを超える兼用住宅。
    「兼用住宅」という厳しい特殊用途に引っ張られて、令第130条の3の条件を外れるから不可となるわけですから。

    これじゃ都市計画で何を制限したいのかよく分からないですね。

    http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/ken-kyoutei/ren-kyou/unei-tebiki/hourei1.pdf
    横浜市は令第130条の3に当てはまるものの条件を、「内部で往来」等の条件を明示して、「併用住宅」の部分集合としての「兼用住宅」と定義づけていますが、
    法-5ページにおいて住宅と診療所の兼用住宅を可としています。
    今回の行政の指摘に当てはめれば、「兼用住宅」は令第130条の3の条件に該当しなければ一低層、二低層、一中高に建てられないわけですから、当てはまらない診療所兼用住宅は建築不可のはずです。

    まあ、普通に考えれば単体で建てられるのになんで兼用で建てられないの、の一言ですよね。
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▲[ 9426 ] / ▼[ 9428 ] ▼[ 9430 ] ▼[ 9432 ]
■9427 / 5階層) 　Re[5]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ harukikku (4回)-(2014/09/25(Thu) 23:48:42)
    >ｍ.ｄ.さんレス有難うございます。

    > 単体で建てられるものが住宅と兼用にすることで逆に建てられなくなる
    > それは普通におかしいと思いますねー…
    ↑これにつきると思います。

    リンク先の横浜市の説明、特に診療所と店舗を例にしたものが大変わかりやすかったです。この解釈が普通だよなーっと思いつつ拝見しました。有難うございます。

    県側と完全に解釈の相違で協議が進まなくなる恐れがあります。しかし、特に地域協定や条例があるわけでもないので、おいそれとお施主の利益を損ないかねないような行政判断に従うわけにはいかないと考えております。
    通達や指針があれば、と探してみましたが、なかなか該当するものは見つかりません。

    本来、法律は行間を読まないことが原則だということは存じておりますが、今回のように特定行政庁ごとに判断が大きく異なる場合（集団規定においてあっていいことなのか？）の対処法が浮かばず、正面突破であたって砕かれそうになっています。
    先述の横浜市の例をもって再度協議してこようと思います。が、「ウチはウチなんで。」などと返されそうで...弱気になってますorz

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▲[ 9427 ] / 返信無し
■9428 / 6階層) 　Re[6]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ ura (1回)-(2014/09/26(Fri) 15:53:33)
    ■No9427に返信(harukikkuさんの記事)
    > >ｍ.ｄ.さんレス有難うございます。
    >
    > > 単体で建てられるものが住宅と兼用にすることで逆に建てられなくなる
    > > それは普通におかしいと思いますねー…
    > ↑これにつきると思います。
    >
    harukikkuさんへ
    役人の鏡のような担当者ですね(^_^;)
    私の解釈ですが
    別表第二（い）二 併用住宅であれば事務所等は3Fを禁止していない
    但し50㎡以下
    （ろ）二　その用途に供する部分→併用を禁じていない
    但し3Fは禁止している
    令130条の三　二～六と130条五の二　一～五　同じ
    以上の事から3Fに当該用途を計画する場合50㎡以下
    2F以下に計画の場合は150㎡以下
    と考えますが、参考まで。
    頑張ってください。
[ 親 9422 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/

▲[ 9427 ] / ▼[ 9431 ]
■9430 / 6階層) 　Re[6]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ kubo (1025回)-(2014/09/26(Fri) 22:35:24)
    2014/09/26(Fri) 23:55:12 編集(投稿者)

    > > 単体で建てられるものが住宅と兼用にすることで逆に建てられなくなる
    > > それは普通におかしいと思いますねー…
    > ↑これにつきると思います。


    下記の記事のNO.5、NO.6が最もわかりやすい回答と思います。

    http://oshiete.goo.ne.jp/qa/2142269.html

    　　兼用住宅を規制しているのは、1低住専（い）の記述のみ、他は非住宅（店舗など）と
    　　住宅を分けて考えればよい
    ということと
    　　（い）＜（ろ）＜（は）
    の箇所。

    すなわち、

    2低住専に、事務所を建てようとするときは、
    （ろ）の二 では、事務所を建てることができないが、
    （い）の二 の規定内の住宅と兼用の事務所としてなら建てることができる。

    2低住専に、食堂を建てようとするときは、「できる」という記述によって
    （い）の二 の規定内の住宅と兼用の食堂(住宅面積未満で50㎡以内)として建てることも
    できるが、
    （ろ）の二 によって、150㎡以内の食堂として建てることもできる。その際、この規定には
    兼用住宅の規制がないので、住宅部分は規模や食堂部分との割合に関係なく建築できる。

    この解釈は、住宅専用という考えから、2低住専は1低住専より緩和されている、という用途地域の趣旨と整合性があります。

    逆に言えば、今回の役所の解釈は上記の法の趣旨と整合性がないということです。

[ 親 9422 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/

▲[ 9430 ] / ▼[ 9433 ]
■9431 / 7階層) 　Re[7]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ kubo (1026回)-(2014/09/26(Fri) 23:40:45)
    2014/09/26(Fri) 23:44:13 編集(投稿者)

    > 県側と完全に解釈の相違で協議が進まなくなる恐れがあります。しかし、特に地域協定や条例があるわけでもないので、おいそれとお施主の利益を損ないかねないような行政判断に従うわけにはいかないと考えております。

    この役所の解釈は、あいまいな部分を特定行政庁の判断で決めることができる類いの
    ものではなく、明らかに、法の趣旨に反して法文を誤読していると思われるので、
    下記に投稿されてみられたらと思います。
    私があなたの立場（上に書かれているような考え）だったらそうする・・・かも

    https://www.icba-info.jp/kijyunhou/html/home/cla.php
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▲[ 9431 ] / ▼[ 9434 ]
■9433 / 8階層) 　Re[8]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ harukikku (6回)-(2014/09/27(Sat) 00:48:08)
    > この役所の解釈は、あいまいな部分を特定行政庁の判断で決めることができる類いの
    > ものではなく、明らかに、法の趣旨に反して法文を誤読していると思われるので、
    > 下記に投稿されてみられたらと思います。

    ＩＣＢＡや士会などに相談もアリですね。カードの一つとして心得ときます。
    ご助言ありがとうございます。
[ 親 9422 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/

▲[ 9433 ] / ▼[ 9435 ]
■9434 / 9階層) 　Re[9]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ m.d. (15回)-(2014/09/29(Mon) 18:17:14)
    2014/09/29(Mon) 18:48:51 編集(投稿者)

    ■「逐条解説建築基準法(平成24年12月)」P.760　から引用
    ――――――――――――――――――――――――――――――
    ２　第二種低層住居専用地域
    　第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域において建築することがで
    きる建築物に加えて、いわゆるコンビニエンスストア等の小規模な店舗等の立地を
    認める低層住宅の専用地域である。

    法別表第２(ろ)第２号
    　令第130条の５の２で定めるものについては、当該用途に供する部分の床面積の
    合計が150m2以下であり、かつ、１階及び２階部分となる場合についてのみ立地を
    認めている。したがって２階建て以下であれば、第一種低層住居専用地域とは異な
    り、兼用住宅でなくても独立した立地が認められる。
    ――――――――――――――――――――――――――――――
    『兼用住宅でなくても』という表現から、兼用住宅が制限緩和であると読み取れます。
    『兼用住宅でなくても』認められるものが、『兼用住宅であると』認められなくなる
    とは読み取れないと考えます。

    ※本文献は国交省/JCBA監修ではないが、発行は「(株)ぎょうせい」であり、
    　事実上の建設省監修「詳解建築基準法 改訂版(平成3年12月)」の再訂版。
    　ちなみに「詳解建築基準法 改訂版(平成3年12月)」の時代は二低層がなく、
    　用途規制も今とはかなり違うので同様の記載がない。


    ■「プロのための建築法規ハンドブック三訂版(平成24年8月)」 P.288
    本書の当該頁には、第二種低層住居専用地域において、日用品販売店、食堂等は、
    150m2以下かつ2階以下であれば、兼用住宅でも単独でも建築できる旨の表があります。
    これは、完全にそのものズバリの表ですので、この書籍の記載を認めてくれれば、
    相手は絶対に否定のしようがありません。

    ※本文献も国交省/JCBA監修ではないが、発行は「(株)ぎょうせい」であり、
    　(一財)日本建築センターが講習会の参考書籍として挙げる位には権威がある。
    　→　http://www.bcj.or.jp/c15_course/detail.php?sid=375


    ■「誰にもわかる建築法規の手引(加除式)」P.924ノ7 から引用
    ――――――――――――――――――――――――――――――
    第二種低層住居専用地域内に建築できる店舗、飲食店など

    　第二種低層住居専用地域内に建築できる店舗、飲食店などの利便施設
    は、第一種低層住居専用地域で建築できる兼用住宅よりもその範囲を拡
    大し、独立で小規模のコンビニエンスストアなどを想定したものです。
    （政令の例示省略）
    なお、これらの建築物は２階以下で床面積が150m2以内であれば独立した
    ものでも建築できますが、第一種低層住居専用地域内に建築できる兼用
    住宅の非住宅部分の用途と比べると、
    ・事務所
    ・アトリエ、工房
    が認められていないことがわかります。
    ――――――――――――――――――――――――――――――
    独立したもの『でも』建築できると記載されています。普通に考えれば
    『でも』と言っている以上、従属しているものも建築できると考えられるでしょう。

    ※本文献は国交省住宅局建築指導課、市街地建築課が編集しています。


    行政例規・通達等も探しましたが、あまり有用なものは見つけられませんでした。
    せいぜい昭和45年9月15日住街発第1055号、昭和46年1月29日住指発第44号が、
    兼用住宅の趣旨について触れているくらいです。
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▲[ 9434 ] / ▼[ 9436 ]
■9435 / 10階層) 　Re[10]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ harukikku (8回)-(2014/09/29(Mon) 23:02:34)
    >>m.d.さん沢山の資料、有難うございます。

    実は本日朝9：00過ぎに、埒があかないので国交省に電話にて問い合わせしてみました。

    その結果、信じ難いことですが、今回の件に関しては「不可」との回答が返ってきました（夜8：00過ぎ！）。
    こらえきれず、直電したのが裏目にでたかもしれません。

    回答理由としては県側同様に基準法の「第二種低層～に建てられるもの（からの別表２ろニ、令130の3,令130の5の2）」の記載のなかに該当する内容がないから。とのことでした。

    未だに納得がいかないので、明日、横浜市に解釈の理由を確認し、もういちど問い合わせするつもりでした。m.d.さんに今回ご教示頂いたものも大いに参考と致します。

    レス頂きましたみなさまには大変感謝いたしております。
    しつこいですが、何べんでもあたってみようと思います。
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▲[ 9435 ] / 返信無し
■9436 / 11階層) 　Re[11]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ m.d. (16回)-(2014/09/30(Tue) 00:55:17)
    驚きました。どうしても認めてもらえないなら、
    これはもう「これは兼用じゃありません。兼ねてません。複合用途なだけです」
    で攻めるしかないのかもしれませんね。
    最悪、通常、兼用住宅として認めてもらう為に揃える諸条件を、逆に欠けさせて。

    なんかこうしてるとゴネまくってるみたいですけど…うーん納得いきませんねえ。
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▲[ 9427 ] / ▼[ 9437 ]
■9432 / 6階層) 　Re[6]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ harukikku (5回)-(2014/09/27(Sat) 00:43:14)
    uraさん、kuboさんレス有難うございます！
    皆さんの声をきいて何とか説得の糸口が見えてきた感があります。

    経過といたしまして、金曜日に県建築宅地課に協議のアポをとろうとＴＥＬしたところ、丁度担当されてた方が電話に出られまして、互いの考えを電話越しですが確認しました。
    本当は役所に行って協議したかったのですが、窓口の一本化の為に所管の土木事務所を通す様にと断られました。
    その代わり、再度、土木事務所の担当者から委細を聞き検討するという旨と、文章などで納得できるモノ（民間の解説書ではなく、国交省監修みたくお墨付きのモノや、指針通達）があれば解釈を改めるといわれました。←これがないから苦労しているわけですが．．．



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▲[ 9432 ] / 返信無し
■9437 / 7階層) 　Re[7]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ MT_ (1447回)-(2014/10/01(Wed) 00:19:02)
    2014/10/02(Thu) 09:24:44 編集(投稿者)

    失礼しました｡｢住宅部分も用途に供する面積に加える･･･｣と書いた前の発言は撤回します｡

    そうでも考えないと､建てられない理由がないので､当て外れの発言になってしまいました｡

    >第一種中高層に５０㎡を超える併用住宅は･･･
    建てられるでしょうし､

    >第一種低層住居で診療所との併用住宅は･･･
    建てられると思います｡

    今回の第二種低層住居専用地域の併用住宅もみなさんのご意見の通り建てられると思います｡
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▲[ 9422 ] / ▼[ 9495 ]
■9438 / 1階層) 　Re[1]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ harukikku (15回)-(2014/10/10(Fri) 06:48:24)
    遅レスですみません。

    経過と結果ご報告します。
    国交省ＮＧ回答（前回まで）
    →翌日、「内部での往来不可、複合用途としてはどうか」国交省にＴＥＬ問い合わせ（追って資料や質疑内容の説明文書をＦＡＸ）

    →ＦＡＸで「兼用住宅」の定義（「建築基準法質疑応答集③」建築基準法研究会　編）がぴらっと送られてくる。「住宅と非住宅部分が構造的にも機能的にも一体となっていて用途的にも分離しがたいもの～」にアンダーラインが！！

    →翌日、国交省からＴＥＬで回答「用途別に基準クリアなので、複合用途でＯＫ。ただし、この回答は法解釈についてのものなので、個別案件は担当行政に確認すること。」との事。

    →県土木事務所にて協議・・・「精査して連絡しまーす」とのこと。
    →６日後「複合用途ならＯＫです。建築後とかにいじくって内部往来できないように注意してください」と回答あり


    今回の件は、私自身が当初「兼用住宅」で建築可能と解釈しており、行政側も食堂＋住宅＝「兼用住宅」としてとらえ、結果、令130条の3に縛られることになった。「内部での往来拘りませんよ。」と協議の際、言ってはいたのだが、伝え方もいたらなかった事が原因だったと思います。最終的に、２低、１中高層の「兼用住宅」の非住宅部分は50㎡以下と判断されてしまいましたが、案件自体は当初の計画内容で建築（設計）可能にたどり着きました。

    ひとえに、皆様の応援、お力添えのおかげです。有難うございました！
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▲[ 9438 ] / 返信無し
■9495 / 2階層) 　Re[2]: 第二種低層住居専用地域の併用住宅
□投稿者/ m.d. (27回)-(2015/10/16(Fri) 22:02:20)
    たまたま国監修の資料で本件について明確に記載されているものを発見しましたので、
    すでに解決している事柄ではありますが追記しておきます

    「建築基準法事務提要」（監修：国土交通省住宅局建築指導課・市街地建築課、
    ぎょうせい、昭和54年8月15日発行、加除式図書） のP1110-1111に、
    「プロのための建築法規ハンドブック四訂版」（ぎょうせい、平成27年5月30日発行）
    のP300とまったく同じ表があります。
    これによれば、第二種低層住居専用地域には、食堂部分の面積が150㎡以下かつ
    2階以下の兼用住宅は建築可となっています。
    その他についても、単独で立てられる用途は、
    すべて兼用住宅でも建てられるという表現がされています。

    したがって、本件について一番最初の相談の段階の食堂兼用住宅については、
    本書籍の解釈を取れば建築可能であったという事になります。
[ 親 9422 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/


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