その他・疑問・質問専用掲示板

HOME HELP 新規作成 新着記事 ツリー表示 発言ランク ファイル一覧 検索 過去ログ

ツリー一括表示

Nomal NO TITLE /中々 (09/12/10(Thu) 19:09) #1159
Nomal 事前着工? /MT_ (09/12/11(Fri) 08:53) #1160
  └Nomal Re[2]: 事前着工? /中々 (09/12/11(Fri) 14:33) #1162
    └Nomal Re[3]: 事前着工? /MT_ (09/12/11(Fri) 21:00) #1164
      └Nomal Re[4]: 事前着工? /中々 (09/12/13(Sun) 16:00) #1165


親記事 / ▼[ 1160 ]
■1159 / 親階層)  NO TITLE
□投稿者/ 中々 (1回)-(2009/12/10(Thu) 19:09:57)
    いつもお世話になっております。
    ご教授をお願い致します。当方は設計事務所の者ですが、
    先日、中古住宅の売買において、建築基準法に違反していないことの確認書の提示を求められたとの相談を受け、
    審査機関で申し込む適合証明のこと?と聞くと違うものだそうです。
    民間の融資で保証会社が求めているそうで、仲介の不動産業者に、どの様なものを要求しているのか再度確認してもらったところ
    「現状が建築基準法に違反していないことを証するものだ」の一点張りだとのことでした。(既存不適格事項は問わないことは追加で確認しました)
    新築時の確認通知書有りで10u超の増築を申請無しで行なっているようです。
    勿論、当方の資格において、調査を行ない、4号特例の範囲程度なら違反の有無は確認できると思いますが、ただ、
    壁床天井を剥がしたりとそこまでやるべきなのかが解らずにおります。
    耐力壁と基礎を除けば、容積や斜線等、特段の違法事項は見当たらないようです。
    ご経験のある方のご助言をお願い致します。
[ □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/

▲[ 1159 ] / ▼[ 1162 ]
■1160 / 1階層)  事前着工?
□投稿者/ MT_ (22回)-(2009/12/11(Fri) 08:53:22)
    2009/12/11(Fri) 08:57:45 編集(投稿者)

    そんな物件・・合法であることを証明など出来ませんよね?

    「建築基準法に違反していないことの確認書」は、10m2以内の増築等で確認申請が取れない場合に、指定の建築士事務所等機関に依頼して、その増築計画の設計審査、現況確認、写真撮影、竣工検査、竣工写真という一連の認証作業を行って、融資機関に提出するものではないでしょうか?

    かなり古くに、住宅金融公庫のリフォーム融資で、そのようなことをしました。但し、融資機関が特定の設計事務所を指定している場合は、建築士事務所を構えていてもその資格はありません。その点を直接に融資機関に尋ねられたらよいかと思います。

     但し、10m2を超える場合は確認申請が必要なので、確認済証と検査済証を提出するので、別には証明書などは要求されたことは有りません。その当たりは個別の事情が有りましょうから、融資機関に聞いてください。


     なお、10m2を超える場合は確認申請が必要なので、申請をしていないだけで総則違法。合法であることを証明など出来ませんよね?

     また、既存部分の延べ面積が増築部分の床面積の20倍(10m2であれば、最低でも200m2)以上なければ既存不適格は継続できないので、法3条3項により建物全体が違反建築物となるのではないでしょうか?
     確認申請をすれば、法86条の7の範囲で既存不適格の継続が可能なので、全てにおいて合法性を見出すことが可能かのうかも知れませんが、着工したあとではNGですよね?
     
     暗に、事前着工を指摘されているんじゃないですか?

     
[ 親 1159 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/

▲[ 1160 ] / ▼[ 1164 ]
■1162 / 2階層)  Re[2]: 事前着工?
□投稿者/ 中々 (2回)-(2009/12/11(Fri) 14:33:48)
    MT様 レスを頂き有難うございました。
    全ておっしゃるとおりです。
    説明不測の部分もあったので、再度整理しました。

    築後35年で27年前に22u程の増築をしている。(新築時の確認通知書有り、増築時不明(恐らく無申請))
    今回の相談は仲介の不動産業者(売り買い双方付)からで、買主の住宅ローン(民間)の申し込みにおいて保証会社から「現況で建築基準法に違反していないことの確認書(書式不定)」の提出を求められ、内容の確認を求めても回答を得られなかった。
    増築時の無申請については問わない。
    物理的に違反が無いかについて求められている。現行法でなく、建設時の法規で良いそうです。
    不動産の担当者の談によると、姉歯事件以降厳しくなったが、増築があっても、新築時の確認通知書・検査済証・住宅金融公庫の融資による建設の確認などの内、何れかの書類でOKで、今回のようなケースは経験が無い。
    現状での登記は必要(無登記部分があればNG)
    買主は単体規定での違法部分があっても了解の上で是非購入したい意思がある。

    本日現地へ行ってきましたが、集団規定に関しては詳細チェックをするまでもなく問題は無さそうでした。(現行法で)

    私なりの解釈で言い換えると、「現在の建物を建設時(増築時)に建設した場合に、違反事項が無いことを確認した結果を求められている」と言うことかと。
    ならば、居室の要件の他、構造的な柱の小径や耐力壁の配置・火打ち梁・基礎等を確認すれば足りるのかとも思われるのですが、
    建設当時なら、4号特例の申請時にそこまでのチェックもなされなかったわけで・・・・

    発信源である保証会社の指定内容が確認出来れば済むのですが、何分前述の通りの状況ですので、「この程度のものを作成した」という経験談でも頂けたらとの思いで、相談させて頂きました。
    保証会社としては担保として処理する状況になった際のことしか考えていないと言うことかと。
    これほどの古い物件なら価値はほぼ土地代のみだと思うのですが。(素人の余談です)

    中古物件の取引において、この様な条件が強化されていくと、購入資金の調達においてなかなか難しくなりそうです。

    逆に、ちゃんとした手続きに基づくことの重要性のアピールにはなりますね。


    タイトルを入れ忘れ、訂正を試みたのですがやり方が解らず・・・申し訳有りません。
[ 親 1159 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/

▲[ 1162 ] / ▼[ 1165 ]
■1164 / 3階層)  Re[3]: 事前着工?
□投稿者/ MT_ (23回)-(2009/12/11(Fri) 21:00:47)
    そいう事情だと、私にも経験がないのでお役にたてません。

    他の方からのレスをしばらくお待ちください・・・。


[ 親 1159 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/

▲[ 1164 ] / 返信無し
■1165 / 4階層)  Re[4]: 事前着工?
□投稿者/ 中々 (3回)-(2009/12/13(Sun) 16:00:33)
    取り敢えずは、隠れた部分については、天井裏からの筋交いの確認などで把握できる範囲で調査報告書を作成することになりました。無申請の増築等の手続き違反なども記載して、保証会社が如何扱うか、とにかく提出してみるとのことでした。
    有難うございました。

[ 親 1159 / □ Tree ] 返信/引用返信 [メール受信/OFF] 削除キー/


Mode/  Pass/

HOME HELP 新規作成 新着記事 ツリー表示 発言ランク ファイル一覧 検索 過去ログ

- Child Tree -