建築基準法等専用掲示板 [One Topic All View / Re[1]: 二重敷地 / Page: 0]

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■6078 / inTopicNo.1)

　二重敷地

□投稿者/ つとむ (1回)-(2010/01/05(Tue) 13:53:31)

二重敷地についてご教授ください。
敷地約400㎡に対して住宅が建っていましたが、相続等の問題から
建物がかからない部分を区画して（約200㎡）一部宅地として不動産業者から
買わないか？ともちかけられています。
おそらく既存住宅については敷地全体として建築確認を受けていると
思います。公道沿いに2分割するので接道は問題ありません。
（15年以上前の建物なので概要書閲覧できるかどうか？主事が気づかない可能性があるかも）
この場合、敷地分割は合法的なのでしょうか？

1.既存建物が建ぺい率・容積率クリアしていればOK？他現行法に抵触する部分もク　リアしなければいけないのか？　また検討する必要があるのか？
　
2.仮に既存不適格になっても土地所有者の自己責任でよいとか聞いたこともありま　すがどうなんでしょうか？（ちなみに所有者とはまったく関係はありません）

よろしくお願いいたします。

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■6080 / inTopicNo.2)

　Re[1]: 二重敷地

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□投稿者/ ヒデ (1回)-(2010/01/05(Tue) 16:45:19)

こちら設計＋宅建業も営んでいます。
１．建坪率、容積率、他の法令も要チェックです。
２．既存不適格になると仲介業者のペナルティーがまってます。

分筆・所有権移転の手続の上では主事は全く関わりません。
調査士・司法書士は流れ作業的に処理します。
仲介業者は信頼の置ける業者かどうかが問題ですね。

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■6090 / inTopicNo.3)

　Re[2]: 二重敷地

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□投稿者/ つとむ (2回)-(2010/01/07(Thu) 12:01:13)

ヒデさん　ご回答ありがとうございます。

あきらかに二重敷地と判断できるものは別として
（たとえば最近の確認申請したところで一部重複してまた確認をとるような）

既存不適格を承知のうえでブロックでも仮積みして
ここが敷地ですと主張すればまかりとおってしまうものなのでしょうか？
ちなみに役所には概要書ほか判断できる資料が残ってませんでした。
売買にあたって買手側に不利になるようなことはないですか？

よろしくお願いします。

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■6091 / inTopicNo.4)

　Re[3]: 二重敷地

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□投稿者/ ヒデ (2回)-(2010/01/07(Thu) 12:37:43)

以前、役所のゼンリンの地図に容積率・建坪率の根拠となる敷地の区画を色鉛筆で塗っているものを見たことがあります。
これに照らし合わされたら、アウトですね。
当然に買い主にもリスクが生じます。

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■6092 / inTopicNo.5)

　Re[2]: 二重敷地

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□投稿者/ emanon (64回)-(2010/01/07(Thu) 14:35:47)

> ２．既存不適格になると仲介業者のペナルティーがまってます。

既存不適格にはなりません。
法律が変わって、新しい基準に適合しなくなった場合に既存不適格と呼びます。

法８条に該当すると思います。

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■6095 / inTopicNo.6)

　Re[3]: 二重敷地

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□投稿者/ ヒデ (3回)-(2010/01/07(Thu) 18:22:26)

基準法の「既存不適格」という言葉は当てはまりません。すみません。
既存不適格とは法改正等により基準に合わなくなった場合を言い、
今回の質問のような人為的な行為によるものは、既存不適格とは呼びませんね。
基準法上は結果的に違法行為になる。
民法上は合法です。難しいですね。

設計者：Ａ土地とＢ土地の２筆に建物を建てたい。建坪率はぎりぎりＯＫです。
行政：このＢ土地は隣接建物の建築場所として建坪率の面積に入っているので、この建物の敷地面積に加えることは出来ません。
設計者：隣接建物の敷地を変更すればどうですか？
行政：隣接建物の建坪率がＢ土地を除くとアウトになります。
設計者：こまりましたね。
行政：そうですね。

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■6098 / inTopicNo.7)

　Re[1]: 二重敷地

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□投稿者/ emanon (67回)-(2010/01/08(Fri) 07:11:46)

■No6078に返信(つとむさんの記事)

> この場合、敷地分割は合法的なのでしょうか？

分割しても既存建物が基準法に違反しなければ、問題ないと思います。
ネットでは一般的なことしか返事できないだろうと思いますので、設計事務所に費用を払い、調査して貰うことをお勧めします。

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■6099 / inTopicNo.8)

　Re[1]: 二重敷地

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□投稿者/ エンピツ (1回)-(2010/01/08(Fri) 09:33:23)

善意の第三者が土地を取得して、合法的に建物を建てる事に、何ら問題は無いと考えます。

全投稿も読みましたが、言われる様な内容を建築行政マンに聞かれても明確な答えはし難いと思います。「建築基準法に違反しない形で、やって下さい」程度の。

しかし、モロモロの事が解って推し進めていくのは、精神的に苦痛ですよね。
私なら、予測される問題を建築主に提示しながら、推し進めます。
何故なら、建築主に非は無いでしょうし、取得敷地に基準法違反も無いでしょうから。

ただ、元地主の縁故関係者等が、取得敷地の建築主だったら道義的な責任、或いは建基法違反も発生するのかな？とも思いますが。

でも、今回はそうでは無いと言う事ですし。

もし、答え、或いは方向が出たら教えてくださいね。今後の為にも。

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■6101 / inTopicNo.9)

　Re[2]: 二重敷地

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□投稿者/ つとむ (3回)-(2010/01/08(Fri) 10:21:17)

みなさん　ご回答いただきましてありがとうございます。
まともに窓口に聞きにいってやぶへびになるのが怖くてご協力いただきました。

<民法上は合法です。
<善意の第三者が土地を取得して合法的に建物を建てる事に･･･

これが聞けてちょっとほっとしています。　
ごり押しするつもりもありませんが･･･

モロモロの事が解って推し進めていくのは、悪意ですかね？

後日　経過報告いたします。

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■6102 / inTopicNo.10)

　Re[1]: 二重敷地

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□投稿者/ ヒーショ (1回)-(2010/01/08(Fri) 20:52:04)

立場によって異なりますが・・・・
最高裁判決があります。2006年6月12日判決：判例時報1941号
設計者の説明責任を認めた判決です。
違法となるような敷地分割については
裁判所も厳しい対応ですね。

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