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■4188 / inTopicNo.1) 　建築主が不動産会社の場合
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□投稿者/ KK (1回)-(2008/12/16(Tue) 19:23:38)
    重要事項説明書の件ですが

    建築主が施工する不動産会社の場合（戸建分譲住宅）
    重要事項説明書書は必要なのでしょうか。
    士法24条の8の書面のみでしょうか。

    建築主：不動産会社
    代理者：設計事務所
    設計者：不動産会社
    その他の設計者：設計事務所
    監理者：不動産会社
    施工者：不動産会社
    上記のようなケースもあると思いますが
    士法24条の8の書面も必要でしょうか。

    上記で設計者：設計事務所の場合はどうでしょうか。


    また売建住宅（建築条件付？）の場合

    建築主：一般の土地購入者
    代理者：設計事務所
    設計者：設計事務所
    監理者：不動産会社
    施工者：不動産会社
    上記の場合は改正どうりかと思いますが
    設計報酬が不動産会社から支払われる場合はどうすれば
    よいのでしょうか。

    混乱して整理がつきません。
    出来ることなら上記のような形態の仕事は
    受けたくは無いのですがこうゆう時期なので
    仕事を選んでいる余裕は無く、出来るだけ
    トラブルの無いようにと考えています。
    不動産会社との付き合い方などボードの趣旨から外れますが
    どなたかご教授いただけるとありがたいです。







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■4189 / inTopicNo.2) 　Re[1]: 建築主が不動産会社の場合
□投稿者/ MT_ (614回)-(2008/12/16(Tue) 22:13:36)
    確かに・・・私も行政と話したことも有りますが明解な説明みたいなものは受けられないように思います。

    私がこれまでに考えてきたことを書いておきますので参考にしてください。これ以外の扱いもあることを前提に・・・。

    ・法文で読む限り、重要事項説明書は、設計又は工事監理を委託する前に、代表となる建築士を配する建築事務所の開設者が所内の建築士を指名して、建築主にせしめるものだということが前提で定められているようです。ですから、その他の設計者・その他の監理者・代理者となる者には、その義務は無いということです。

    　最近の立法は細かい扱いは地方に任せる向きがる（地方分権）ので、イレギュラーなケースは法では定めていませんよね？だから、前述以外のことは考えないように事を運べば、大体丸く収まります。

    ・不動産業者さんや工務店が元請となり、その下請けをする場合は、そこが建築士事務所であれば、必ず元請が代表の建築士となり、下請けする自分は「その他の・・」や「代理者」に位置すればよいわけです。
    　この場合は、「その他の・・」になれば、元請に対して２４条の８の書面を交付するだけで良いわけです。代理者の場合は何も要りません。

    ・問題は、上で、不動産業者さんや工務店が建築士事務所でない場合。
    　法では、建築士事務所が直接建築主から報酬を得ることしか想定していないと思いますので報酬は元請を飛び越して直接建築主からもらうことしか考えられていないと思います。ですから、事実上は下請け的存在であっても、主となる建築士に名を書いた場合は、重要事項説明と２４条の８の書面を建築主に交付する必要があると思います。
    　実際、ローンを組まれる場合は諸経費として銀行が預かった金銭から、登記事務所さん等と一緒に、引き落とすケースも多いと思います。

    ・建売で、不動産会社が建築主の場合は、重要事項説明と２４条の８の書面を不動産会社に・・ということですよね。
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■4193 / inTopicNo.3) 　Re[2]: 建築主が不動産会社の場合
□投稿者/ KK (2回)-(2008/12/17(Wed) 09:27:16)
    ＭＴさん、ありがとうございます。
    根本的に法改正の意図するところが私自信理解できていない
    こともあり慎重にならざるを得ないのが現状です。
    やはりその他の設計者ということがよいのでしょうか。
    特に不動産会社さん、建設会社さん、など組織として
    自分より経済規模の大きい会社との仕事は、自分のような
    個人事務所をやりくりしている者としては
    自衛のためにも法を理解しておく必要があると思うのですがそこが心もとなく。
    逆に今まで考えなさ過ぎたのかもしれませんが法改正により
    少ない報酬で全ての責任を負わなくてはならない事態は避けたいと考えています。
    正直、建築士としての王道的な仕事ではないですが、珍しい仕事の引き受け方ではないと思います。他のみなさんはどのような形で引き受けてるのかな・・・。
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